10月19日，国家统计局发布前三季度国民经济运行数据。具体到房地产领域，能看到两方面积极变化：短周期看，二手房交易持续活跃，为房地产市场趋稳提供重要支撑；长周期看，基础性制度加快完善，房地产发展新模式在制度重构中逐步成型。
短周期视角：稳的支撑来自存量
前三季度，房地产市场在调整中继续积累趋稳因素，其中四个信号尤其值得关注。
一是住房交易的整体表现更具韧性。前三季度，全国新建商品房销售面积同比下降13.2%。但在存量时代，判断市场冷暖，需要结合新房和二手房两个市场观察。根据住房城乡建设部网签数据，1至9月份，全国二手房交易网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%，其中9月份同比增长11.7%；已有20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅。把两个市场合起来看，据公布数据测算，前三季度新房和二手房合计交易面积同比下降约2.2%。交易规模保持基本稳定，反映了居民合理住房需求的持续释放，也为市场预期改善提供了支撑。
二是风向标城市发挥稳市场带动作用。一线城市和部分区域中心城市新房和二手房交易总量同比实现正增长。1至9月份，上海一、二手住房合计成交22.6万套，同比增长10%。特别是这些城市的“好房子”项目普遍受到购房者青睐，优质供给有效激发了改善性住房需求。风向标城市的积极变化，有助于增强购房者和市场主体信心，带动更多城市的市场预期改善，为市场企稳积累动能。
三是价格企稳的支撑因素逐步积累。9月份，70个大中城市住宅价格趋稳的积极信号进一步增多：一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格继续环比上涨，其中二手住宅价格已连续7个月环比上涨；二线城市新建商品住宅价格环比由降转平；一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅均进一步收窄。与此同时，重点城市二手房挂牌量有所下降。截至9月末，北京主要中介机构挂牌房源较年初下降12%，武汉二手住房挂牌量同比减少19%。挂牌量下降、成交保持活跃，表明重点城市存量房源的供求关系持续改善，进一步夯实了价格企稳的基础。
四是新房市场供求平衡持续推进。截至9月末，全国新建商品房待售面积同比下降1.5%，已连续7个月同比下降，其中待售3年以下面积同比下降5.0%。各地分类处置、积极消化库存。例如，重庆9月末商品住房已上市未成交库存同比下降32.2%，商品住房待售面积同比下降19.2%。对开发投资、新开工面积等指标的下降，应当正确看待，这既是各地落实中央严控增量要求的反映，也是市场加快形成供求平衡的表现。供给端主动调整与需求端持续释放相互配合，市场供求关系不断改善。
长周期视角：新模式的根基在于制度
相较于短周期的数据变化，三季度更值得关注的是，随着存量时代的确立，适应新阶段的基础性制度加快完善，为构建房地产发展新模式提供了更加坚实的制度保障。其中，三个方面尤为重要。
一是存量时代的发展逻辑更加清晰。前8个月，全国二手房交易占比已达52%；9月，住房城乡建设部明确指出房地产市场供求关系发生重大变化、行业进入存量时代。二手房交易比重提升，意味着住房需求更多通过存量住房流转得到满足，居民购买力、实际居住需求和住房品质差异对市场定价的影响更加直接。这要求企业以产品品质和服务能力赢得市场。房地产对经济的贡献，也将更加体现为存量提质增效，城市更新、既有住房改造以及租赁运营等服务，将为企业发挥专业优势提供新的发展空间。这些变化，对商品房开发、融资、销售等基础性制度提出了新的要求。
二是基础性制度重构迈出关键一步。顺应这一要求，8月28日，住房城乡建设部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。项目开发公司制进一步明确项目责任；主办银行制推动融资安排与建设周期相衔接；现房销售则增强住房交付的确定性，让购房者更直观地判断住房品质。三项制度共同推动开发、融资、销售全链条的系统性重塑。随着现房销售有序推进，购房将从对一份未来承诺的期待，逐步回归到对一件现实商品的挑选，从而与“好房子”建设形成合力。北京、上海等多个城市已出台实施细则，对新增项目和不同建设阶段的在途项目分类施策，为平稳过渡提供了具体路径。
三是需求端政策与基础性制度协同发力。在推进基础性制度建设的同时，需求端支持政策持续加力。9月20日，修订后的《住房公积金管理条例》正式施行，进一步拓宽提取和使用范围，更好支持居民多样化住房消费。9月29日，财政部等三部门推出居民购房贷款贴息政策，支持符合条件的家庭购买首套住房。这是中央财政首次在全国范围内对个人住房贷款给予贴息，支持范围同时涵盖新房和二手房。“好房子”建设让居民“想买房”，现房销售改革让居民“敢买房”，财政贴息和公积金制度完善让居民“有能力买房”，各项政策相互衔接，有助于把潜在需求转化为现实购房行为。
展望四季度：推动增量政策见效，巩固市场趋稳态势
国庆期间，重点城市住房交易表现活跃；例如，10月1日~7日，北京新建商品住宅成交同比增长175%，为四季度开了好局。随着购房贷款贴息政策开始实施、商品住房销售制度改革地方细则陆续出台，稳定市场、支持需求和推动转型的政策举措进一步发挥成效，四季度市场有望延续趋稳态势。关键是推动各项政策加快落地见效，把政策支持转化为居民可感知的购房便利和负担减轻，转化为企业改善供给、提升品质的实际行动。通过增量政策与存量政策协同发力，推动需求释放与预期改善形成良性循环。存量见稳、重构见新，房地产市场正在走向更加健康、可持续的发展新阶段。